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        一線熱點城市房價走勢及對策建議
        來源:預測部 ??時間:2021-06-09

        住房問題關系民生福祉。2020年召開的中央經濟工作會議把解決好大城市住房突出問題擺在了房地產工作首位。但去年下半年以來,部分大城市房價先后出現了一波快速上漲的勢頭。一旦房價快速上漲的“勢”確立,必然會觸發大量投機需求,增加居民購房負擔,進一步積累金融風險。深圳和上海等城市已出臺系列房價調控政策。應該看到,當前熱點城市房價仍處于政策與市場博弈的關鍵期,這就要繼續研究儲備相關調控政策,確保房地產市場平穩運行。

        一、近期一線熱點城市的房價應怎么看?

        去年以來,影響房價的“四種力量”交織碰頭,打破了一線熱點城市房地產市場原有平衡,推動了房價快速上漲。

        (一)市場力量的內生驅動

        房價具有內在的周期性波動規律。2008年以來,我國一線熱點大城市房價經歷了三輪比較完整的周期(如圖1),周期跨度時間大致為3年。受房價調控政策力度加大影響,2018年之后的這輪房價周期遲遲沒有啟動。但這段時期,推動房價上漲的動能仍在積累。一是購買能力在提升。2020方太·胡潤財富報告》顯示,截至2019年底,位居全國前三甲的北京、廣東和上海,擁有600萬人民幣資產的“富裕家庭”數量較2018年分別增長了1.6%、1.9%和1.5%。二是符合購房條件的人群在增多。一線熱點城市戶籍人口持續增長,滿足繳納社保年限要求的非戶籍人口數量也在擴張。三是新冠肺炎疫情的影響在釋放。國外疫情防控不力,部分人群出國工作和學習受阻,也增加了對一線熱點城市住房需求。

        1:北京、上海、深圳月度房價同比增速


        資料來源:Wind

        (二)人地矛盾的客觀反映

        房價上漲是住房供需失衡的直接反映。土地是決定住房供給規模的首要決定因素。我國一線熱點大城市人地之間的矛盾一直比較緊張。一是總量性矛盾突出。以房價上漲最快的深圳為例,2011年至2019年,常住人口增加了297萬人,但同期新增的住宅土地規劃建筑面積僅為559萬平方米,人均不到2平方米。二是結構性矛盾凸顯。一線熱點城市新增的住宅用地主要位于遠郊區,城市中心區的土地供給偏少,如北京西城區已維持了多年土地供給零增長,上海徐匯區、黃浦區等中心城區土地供給規模也很小。中心城區對人口具有較大引力,這無疑會進一步激化人地之間的結構性矛盾。

        (三)貨幣放松的資金支持

        信貸資金寬裕是推動房價上漲的支撐條件。從數據來看,一線熱點城市的資金面呈現+快”特征。一是個人住房貸款增速穩。2020年12月末,北京個人住房貸款余額同比增長5.5%,比上年同期提高0.6個百分點;上海個人住房貸款增加1025億元,僅同比少增12億元;二是政策性資金增速快。為應對新冠肺炎疫情嚴重沖擊,銀行發放了大量低利率的紓困資金,如2020年12月末,深圳和北京的普惠小微貸款余額同比增速分別高達40.9%、30.4%。近期一線熱點城市嚴查經營貸等資金違規購房的事實表明,政策性優惠資金可能通過“迂回”方式進入了住房市場。由此可以判斷,一線熱點城市購房的信貸資金增長實際上是加快的。

        (四)通脹預期的推波助瀾

        住房買賣者的房價預期是引發房地產市場劇烈波動的最大變量。如果形成房價上漲預期,二手房賣者傾向于延遲賣房,剛需會提前釋放,投機性需求被大量激發,市場很快陷入供不應求狀態。從歷史規律來看,基本面因素推動房價漲“上半場”,預期因素推動房價漲“下半場”。受基本面因素影響,上海和深圳的房價早在2019年三季度就開始回暖。隨后發生的新冠疫情帶來的抗通脹預期起到了“火上澆油”作用,推動了一線熱點城市房價加速上漲。2020年4月份,深圳房價同比漲幅首次超過兩位數;10月份,上海和北京房價同比漲幅雙雙超過5%,一直持續到2021年2月份。

        二、未來一線熱點城市的房價將怎么走?

        合理判斷一線熱點城市房價未來走向,是謀劃儲備下一階段房價調控政策的重要前提。從深層邏輯上看,市場和政策博弈的力量對比將決定著一線熱點城市房價水平。

        (一)政策持續加壓,短期房價上漲動力有所減弱

        一線熱點城市房價調控政策的密集出臺,提升了政策壓制房價過快上漲的力度。一是擴大限購范圍。深圳增加了繳納社保年限要求;上海和深圳提高了夫妻離異后的購房門檻。二是延長免稅年限。深圳和上海的個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整為5年。三是提高首付比例。深圳通過建立二手住房成交參考價格發布機制等方式提高了購房最低首付比例。四是嚴查違規資金。北京、上海和深圳已部署查處經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為。五是打擊房價炒作。中介和自媒體先后被約談,要求不得炒作市場行情,制造購房恐慌情緒。房價調控政策的持續加壓,促使市場和政策力量對比發生了積極變化,對沖了房價過快上漲的勢頭。從春節后的數據來看,一線熱點城市的房價已開始有所降溫。

        (二)供需平衡偏緊,長期房價再次反彈基礎猶存

        住房供需狀況是判斷未來一線熱點城市房價走勢的主要依據。從需求角度看,表現出“三重動力疊加推動”的重要特征一是人口多,潛在需求大。深圳常住人口數量將繼續增長;北京和上海常住人口數量雖增長放緩或減少,但由于人口基數大,潛在改善性住房需求規模仍然很大。二是收入高,有效需求強。一線熱點城市的居民收入水平和增速位居全國前列,潛在需求轉化為有效需求的動力很足。三是資本多,投機需求旺。一線熱點城市資本豐沛,嗅覺靈敏,且所在地區的房子是硬通貨,一旦遇到炒作題材,很容易涌入房地產市場。從供給角度看,表現出“存量主導、新增偏遠、結構擠壓”特征。北京等城市已是二手房主導的時代,新增供地多位于城市邊緣或郊區,且需拿出越來越高的比例用于建設保障性住房,這將導致住房供給尤其是核心區供給“量小不穩定”。綜合來看,一線熱點城市的住房供需大概率將長期處于緊平衡狀態。因此,如果貨幣放松等因素觸發邊際住房需求增加,很容易推動房價進入快速上漲軌道。

        三、穩住一線熱點城市的房價要怎么干?

        抓好一線熱點城市的房價調控,關鍵在于堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,多措并舉,引導好市場預期,統籌推進住房需求側管理和供給側結構性改革,確保房價基本穩定,以更好保障民生和防范金融風險。

        (一)引導好房價預期是重點

        迷信“房價一直漲”的市場預期是樓市泡沫的重要催化劑,這要求把搞好預期管理作為一線熱點城市房價調控的首要任務。黨的十八大以來,我國持續加大房價調控力度,一定程度上扭轉了一線熱點城市房價持續漲的預期,但新冠肺炎疫情對這一積極變化產生了負面影響。因此,要正確發出貨幣和土地兩個信號,即貨幣政策“回歸常態不放水”,住宅土地拍賣避免“面粉貴過面包”;合理管控中介和媒介兩個主體,即禁止房屋中介和媒體炒作房價普漲預期,打擊“現在是剛需最好上車機會”等標題黨,推動房價預期回歸理性。

        (二)搞好住房需求側管理是關鍵

        與住房供給相比,住房需求是快變量。因此,短期實現一線熱點城市住房供需再平衡,必須加強住房需求側管理。要嚴查購房資金來源,防止經營貸、消費貸等資金違規進入樓市,消除資金面的躁動因子。要創新調控方式,探索先“快速進兩步”,用適度過頭的政策抑制過熱需求,避免出現邊調控邊上漲的被動局面;然后“慢慢退一步”,防范調控過度衍生房價“高位跳水”風險。要搞好差異化調控,深圳須“嚴”調,上海須“緊”調,北京須“預”調,通過動態調整限購等政策,堅決把過熱的住房需求壓下去。要合理調整人口與產業規模,確保與土地空間容量相匹配。

        (三)推進住房供給側結構性改革是核心

        實現一線熱點城市住房市場供需長期均衡,需加快推進住房供給側結構性改革,確保住房“總量夠住、結構匹配”增量上要拓源,加快住宅規劃用地上市節奏;適度提高住宅與非住宅用地比例;支持深圳與東莞、惠州一體化發展,破解深圳土地儲備不足難題。存量上要挖潛,城市更新宜改則改、宜拆則拆,不搞“一刀切”;有條件支持閑置商辦改住房;支持深圳等城市試點開征房產稅,研究開征空置稅,倒逼更多投資性房產進入市場,爭取為剛需提供更多房源。

        (作者:國家信息中心經濟預測部 宋瑞禮;來源:發表于《中國經貿導刊》旬刊2021年5月上)

         

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