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        房地產市場穩中有變 “租購并舉”加速推進——2020年房地產市場分析與2021年展望
        來源:信產部 ??時間:2021-01-06

        2020,受疫情沖擊影響,房地產市場呈現出典型的低開平走、持續回升的特點,市場復蘇態勢良好。剔除疫情影響因素,市場整體仍以為主。一季度,房地產市場受疫情沖擊深度下探,多數指標創同期最大跌幅。之后,隨著疫情防控形勢的好轉和復產復工的全面推進,房地產市場快速恢復,除房屋竣工面積和土地購置面積外,其余主要指標當季均出現正增長,基本接近或超過歷史同期水平。1-11月房地產開發投資增速快于固定資產投資增速4.2個百分點,房地產業繼續在國民經濟中發揮重要支撐作用,前三季度房地產業增加值增速快于GDP增速0.9個百分點,房地產業增加值占GDP的比重為7.33%,比2019年提高0.3個百分點。

        的同時,房地產市場出現一些典型變化。市場分化持續,投資和銷售向東部發達地區和中西部省會城市集中。房屋新開工面積回升動力偏弱,僅東部地區保持小幅增長。土地購置意愿先升后降,土地溢價率觸頂回落。部分城市房價漲幅偏快,11月銀川、唐山、徐州新建商品住宅價格同比漲幅超過10%,深圳二手住宅價格同比漲幅超過10%。房地產企業分化明顯,標桿企業銷售形勢明顯好于中小企業。

        展望2021年,隨著宏觀經濟形勢的持續好轉,房地產政策仍以房住不炒為總基調,部分熱點城市房地產政策將收緊,政策穩中偏緊,住房租賃市場建設提速,租購并舉加速推進。基于城鎮化進程、城市更新模式、先行指標走勢等多因素判斷,預計未來行業發展或將遭遇天花板,市場整體保持低速增長態勢。

        一、2020年全國房地產市場總體運行特征

        2020年,房地產市場呈現出典型的低開平走、持續回升的特點。特別是二季度以來,隨著國內疫情防控形勢的持續好轉,房地產企業復工復產加快,市場快速恢復,除土地購置面積、商品房新開工面積指標外,其余主要指標均由負轉正,平均房價漲幅有所上升。

        1.商品房銷售形勢持續好轉,增速由負轉正

        房屋銷售面積保持低速增長。隨著復工復產復市的有序推進,全國經濟逐步回溫,樓市快速復蘇,購房需求進一步釋放,帶動商品房銷售增速由負轉正。1-11月,全國商品房共實現銷售面積150834萬平方米,同比增長1.3%,實現銷售額148969億元,同比增長7.2%

        商品房銷售率連續5年保持上升。20201-11月,全國商品房銷售率為75.4%,比2019年同期提高0.2個百分點,創7年來新高,連續5年保持上升態勢。

        2.房地產投資韌性明顯,累計增速持續回升

        房地產開發投資持續回升,商品住宅投資占比上升。受項目工程施工連續性的影響,房地產投資具有較強慣性,這是其具有韌性的重要原因。1-11月,全國房地產開發投資129492億元,同比增長6.8%,連續6個月保持正增長。其中,商品住宅投資95837億元,同比增長7.4%,商品住宅投資占房地產開發投資面積的比重為74.0%,比上年同期提高0.4個百分點。

        3.新開工面積降幅收窄,回升動力相對偏弱

        新開工面積保持小幅下降。2020年年初,房屋新開工面積出現較大跌幅。二季度起,隨著復工復產進程加快,新開工面積有所修復,但受市場整體發展趨勢的影響,仍保持小幅下降態勢,回升動力偏弱。1-11月,全國商品房新開工面積20.11億平方米,同比下降2%

        4.房地產開發企業購地意愿有所下降,土地購置量縮價漲

        房地產開發企業購置土地量縮價漲。1-11月,房地產開發企業共購置土地20591萬平方米,同比下降5.2%,降幅較上半年擴大4.3個百分點,成交價款為13890億元,同比增長16.1%,土地平均購置價格為6746/平方米,同比上漲22.5%。地價上漲較快的主要原因是企業購地更多向經濟發達地區和大城市集中,導致土地成交區域結構出現顯著性變化。

        全國整體土地市場延續回升態勢。全國土地招拍掛成交數據來看, 20201-11月,招拍掛用地共成交79113宗,面積為24.8億平方米,同比增長7.8%,規劃建筑面積為42.6億平方米,同比增長7.9%,成交價款為6.81萬億元,同比增長13.9%。其中,住宅類用地成交24753宗,8.43億平方米,規劃建筑面積為19.3億平方米,成交價款為5.42萬億元,住宅用地成交價款增速略快于全部用地。土地溢價率觸頂回落,8月份土地溢價率達到峰值,目前已連續3個月保持下降。

        土地市場區域差異加大。從土地成交面積看,除華北地區外,其余六大地理區域均保持增長,其中東北、華南、西北地區增速較快,增速均超過18%。從土地成交價款看,華中、華北地區出現小幅下跌,其余地區保持增長,其中華南、西北、東北地區增速最快,增速超過30%從溢價率看,華東、華南、華北、西南地區溢價率水平較高,超過11%,西北地區溢價率水平最低。

        5.房地產貸款余額增速持續回落,企業資金來源由負轉正

        企業資金來源增速由負轉正。1-11月,全國房地產企業資金來源達171099億元,同比增長6.6%,增速由負轉正,比上半年快8.5個百分點。分渠道看,除利用外資下跌外,其余均保持增長,其中企業自籌資金和個人按揭貸款增速超過7%。從同期房地產開發投資占企業資金來源的比值來看,1-11月為75.7%,比上年同期上升0.2個百分點,企業資金鏈壓力略有上升。

        房地產貸款余額增速連續15個季度保持回落三季度末,全國房地產貸款余額為48.83萬億元,同比增長12.8%,增速較上年同期回落2.8個百分點,比上季度回落0.3個百分點。自2017年一季度起,房地產貸款余額增速連續15個季度保持回落,由2016年年底的增長27%回落至當前的12.8%,累計回落14.2個百分點。前三季度,房地產貸款余額凈增4.42萬億,占同期各項貸款凈增量的27.2%,比上年同期低6.5個百分點。從房貸利率水平來看,LPR基準利率(5年期)連續8個月錨定在4.65%,保持穩定。

        6.平均房價漲幅有所上升,但三季度房價指數出現回落

        平均房價逼近萬元,房價漲幅小幅上升。從全國商品房銷售均價看(銷售均價=商品房銷售額/商品房銷售面積,未考慮成交結構變化因素),1-11全國商品房均價為9876/平方米,同比上漲5.8%,與上年同期相比,房價提高541元,漲幅回落1.3個百分點。但與上半年相比,房價提高238元,漲幅加快2.5個百分點。

        大中城市房價指數出現回落跡象。11月份,70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲0.08%(加權平均值),比10月回落0.09個百分點;同比上漲4.35%,漲幅比10月份回落0.31個百分點,連續3個月保持回落。

        新建商品住宅價格環比上漲城市個數減少。分城市看,11月有36個城市新建商品住宅價格環出現上漲,比上月減少9個城市,上漲城市個數明顯回落;二手住宅價格有60個城市環比上漲,與6月持平。在經濟面長期向好、人口持續流入、投資保值需求上升等因素的影響下,部分一二線城市二手房價格上漲壓力上升,房價上漲跡象明顯。11月銀川、唐山、徐州新建商品住宅價格同比漲幅超過10%,深圳二手住宅價格同比漲幅超過10%

        一二三線城市房價環比漲幅回落,四線城市漲幅有所上升。從新建商品住宅價格看,11月份,一線城市環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點,二線城市上漲0.1%,回落0.02個百分點,三線城市上漲0.06%,回落0.25個百分點,四線城市上漲0.14%,加快0.14個百分點,一線城市漲幅最大,三線城市回落幅度最大。從二手住宅價格來看,一線城市上漲0.55%,二線城市上漲0.10%,三線上漲0.15%,四線上漲0.10%,一二三線城市分別回落0.050.040.07個百分點,四線城市加快0.12個百分點。

        7.標桿企業整體銷售形勢較好,行業集中度提高

        標桿房地產企業銷售形勢整體較好,行業集中度進一步提高。20201-11月,39家上市房地產企業共實現銷售面積52357萬平方米,按可比口徑計算增長13.4%,實現銷售額73591億元,增長11.8%。與全國商品房銷售面積和銷售額同期增速相比,分別快12.14.6個百分點。與標桿企業的銷售保持增長形成鮮明對比的是,中小房企房屋銷售形勢偏緊,壓力較大。

        八成以上標桿企業銷售額實現正增長。分企業看,有22家企業銷售額超過1000億元,其中,恒大、萬科、碧桂園、融創占據第一梯隊,均超過5000億元,保利、中國建筑、中國海外、世茂房地產、華潤置地、招商蛇口、龍湖地產、綠城中國、新城發展、金地集團、中國金茂等處于第二梯隊,銷售額超過2000億元。從增速上看,有33家企業保持增長,其中綠城中國、合生創展等增速較快,均超過50%6家企業銷售額同比下降,其中綠地香港、深圳控股、首創置業、新城發展等4家企業跌幅較大,在10個百分點以上。

        二、區域房地產形勢

        分區域來看,疫情沖擊下的房地產市場加速分化,地區間差異更加明顯。

        1.華北、華東、西北房屋銷售面積增速相對較快,華中、東北延續負增長

        冀蘇浙和西北地區部分省份銷售面積增速較快。分省市看,1-11月份有20個省市區商品房銷售面積出現正增長,其余11個省市區仍保持下降。具體來看,河北、江蘇、浙江、山西、貴州及西北地區大部分省區銷售面積保持增長,其中甘肅、新疆、寧夏增速較快,超過10%。在下降的11個省市區中,西藏、湖北、吉林、黑龍江、海南、天津降幅較大,超過10個百分點。從絕對值看,江蘇、浙江、廣東、河北、貴州、山東、甘肅、湖南等省商品房銷售面積增加規模較大,均比上年同期增加200萬平米以上。湖北、吉林、黑龍江、天津等省市銷售面積下降規模較大,超過200萬平米,特別是湖北省同比下降2073萬平方米。

        西北、華東、華北地區銷售形勢較好。分四大地區看,東部和西部地區保持增長,分別增長5.3%1.9%,中部和東北地區銷售延續下降,分別下降3.3%7.5%。分七大地理區域看,西北、華東、華北地區增幅較大,分別為6.654.6個百分點,東北、華中地區降幅較大,分別下降7.57.2個百分點。

        2.房地產投資西強東穩中弱,西北地區增速最快

        九成省份投資保持正增長。分省市看,28個省市自治區房地產投資實現正增長,其中西藏、新疆、貴州、吉林、內蒙古、陜西、山西、四川、上海等9省市增速超過10%。湖北、天津、重慶受疫情及政策影響,投資延續下跌,但跌幅均有所收窄,均在10個百分點以內。

        投資西強東穩中弱,華東地區投資占比接近四成分四大地區看,各地區均保持正增長,呈現出西強東穩中弱的特點。其中,西部地區投資增速最快,增長8.3%,東部地區次之,增長7.4%。中部地區相對偏弱,增幅為3.6個百分點。從七大地理區域看,華中地區投資增速仍為最低值,增長1.9%,西北、西南、華東、華南增速較快,均超過7%

        3.新開工面積地區間差異顯著,華北、華東、西北保持增長

        不同省份間新開工走勢差異顯著。31個省市區中,有14個保持增長,17個出現下降。在增長的14個省份中,新疆、北京、浙江、山西增速最快,分別增長50.44428.517.6個百分點,其余9個省份保持個位數增長。在下降的17個省份中,西藏、貴州、天津跌幅超過20個百分點,海南、四川、重慶、河南、山東跌幅超過10個百分點,不同省市間分化特征明顯。

        東部地區一枝獨秀,華中、西南地區跌幅超過10%分四大地區看,東部地區一枝獨秀,保持小幅增長,其余三大地區均保持下跌。在七大地理區域中,西北地區增速最快,增長9.1%,華北地區次之,增長5.9%,華東地區增長2.9%。其余4個區域保持下跌,其中西南和華中地區跌幅較大,分別下跌12.910個百分點。

        4.華東地區房價漲幅相對較快,西北、東北、華南地區次之

        8省市房價超過萬元,5省市平均房價出現下跌。1-11月,各省市商品房平均銷售價格漲跌不一,有26個省市保持上漲,5個省市出現下跌。具體來看,西藏、上海、寧夏、浙江等4省市房價漲幅超過10%,黑龍江、重慶、新疆、貴州、廣西等省市區平均房價有所下跌,跌幅均在5個百分點以內。從絕對價格看,有8個省市平均房價超過萬元,均位于東部地區,有8個省市房價低于7000元,除河南、湖南外均位于西部地區。

        華東地區平均房價漲幅最高。分四大地區看,各地區平均房價均保持上漲,其中東部漲幅最快,平均上漲7%,中部地區漲幅最慢,平均上漲2%。分七大地理區域看,除華中小幅下跌外,其余各地區均有上漲。其中,華東地區漲幅最大,同比上漲8.4%,西北、東北、華南次之,分別上漲6.14.74.6個百分點。

        5.區域間投資銷售延續分化,重點城市群差異明顯

        地區間延續分化,長三角投資銷售兩旺,京津冀指標間出現背離,川渝地區增速不及全國平均水平。1-11月,在4個直轄市中,北京、上海投資和商品房銷售面積均保持增長,天津和重慶則均保持下跌。從四大重點城市群來看,長三角地區投資銷售兩旺;珠三角地區投資保持較快增長,但銷售與全國平均增速基本持平;京津冀地區投資偏慢,但銷售形勢較好;川渝地區投資銷售增速均慢于全國平均水平。具體來看,長三角地區(上海、江蘇、浙江、安徽)共完成房地產投資33495億元,同比增長7.8%,實現銷售面積32270萬平方米,增長6.8%;珠三角地區(廣州、深圳、東莞、惠州等9城市)實現投資11327億元,增長8.9%,實現銷售面積7344萬平方米,增長1.4%。京津冀地區(北京、天津、河北)完成投資10412億元,增長2.4%,實現銷售面積6786萬平方米,增長4.3%。川渝地區(四川、重慶)完成投資10635億元,實現銷售面積16752萬平方米,分別增長5.90.6個百分點,增速均不及全國平均水平。

        三、影響2021年房地產市場走勢的主要因素

        2021年是十四五的開局之年,也是我國全面建設社會主義現代化新征程的開啟之年,以國內循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局將加快構建,中華民族偉大復興和世界面百年未有之大變局相互交織。面對復雜嚴峻的外部環境,我們更應保持戰略定力,辦好自己的事,房地產市場也要有。從的方面看,房住不炒仍然是主基調,因城施策仍是地方發揮主體責任的主要手段,市場整體政策環境及基調保持穩定。從的方面看,房地產分化進一步加劇,中央更加重視住房問題,租購并舉加速推進,大城市住房矛盾將得到有效緩解,房地產市場趨向平穩增長。

        1.發展新階段房地產業需在更高層面上服務發展大局

        2021年是第十四個五年規劃的開局之年,也是中國進入新發展階段的關鍵節點。十九屆五中全會公報指出,要統籌中華民族偉大復興戰略全局和世界百年未有之大變局,深刻認識我國社會主要矛盾變化帶來的新特征新要求,深刻認識錯綜復雜的國際環境帶來的新矛盾新挑戰,增強機遇意識和風險意識,立足社會主義初級階段基本國情,保持戰略定力,辦好自己的事。在房地產方面,公報提出,推動金融、房地產同實體經濟均衡發展堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機制,探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給。這為未來五年我國房地產的發展指明了方向,均衡發展”“房住不炒”“租購并舉”“加大保障房供給等關鍵詞將成為十四五房地產市場發展的重點,房地產要在更高層面上服務于發展大局。

        2.“房住不炒定位決定了房地產市場的基本盤

        2020年上半年,受疫情沖擊的影響,各地政府從供給端和需求端出臺諸多政策,促進房地產市場復蘇,如降低預售條件、降低預售監管資金的留存比例或使用標準、土地出讓款的延期與分期支付、延期繳稅、降低人才落戶與購房門檻、提供購房補貼等,樓市政策呈現寬松態勢。與此同時,中央層面繼續堅持房住不炒的定位,落實城市主體責任,落實穩地價、穩房價、穩預期的長期目標。下半年,面對長三角、珠三角為首的部分城市房價漲幅過快問題,中央政治局會議重提房住不炒,明確堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,住建部也兩次召開房地產工作座談會,堅持穩地價、穩房價、穩預期,因城施策差異化調控,金融監管部門從宏觀層面加強房地產金融審慎管理,房地產調控長效機制加快推進,熱點城市調控升級。

        展望2021年,房地產政策仍以穩為主,房住不炒的定位將長期堅持,這也決定了2021年房地產市場的基本盤,不會出現大幅增長或下跌。從資金面來看,隨著國內經濟的持續復蘇,貨幣政策力度將弱于2020年,社融規模增速會低于2020年。同時,試行近半年的三條紅線新規將于202111日起全面推行,成為約束房地產企業盲目擴張的重要緊箍咒,2021年金融政策環境將緊于2020年,但在個人消費端將保持相對穩定。與此同時,以人為核心的新型城鎮化持續推進,中心城市和城市群的帶動作用繼續增強,現代化都市圈加快構建,保障房建設和供給再次提速,這些因素將支撐房地產市場保持平穩增長,不出現大幅波動。總體來看,房地產市場仍以穩為主,租購并舉”“租購同權將成為未來市場的重要推進方向。

        3.大城市成為2021年房地產市場的重要關注點和增長點

        根據國內外經濟發展規律,人口存在向明顯中心城市和城市群集中的趨勢,這也是大城市住房問題更加突出的重要原因。今年的中央經濟工作會議專門提出,解決好大城市住房突出問題,這既是基于問題導向,對當前突出問題的應對之策,也是基于目標導向對高質量發展要求的長遠考慮。

        根據有關數據,當前我國共有91個大城市,其中超大城市6個,特大城市9個,型大城市13個,型大城市68個。2019年,這91個大城市的房地產投資、商品房銷售面積、商品房銷售額分別占全國的69.357.570%,是我國房地產市場的中堅力量。但從這91個城市的房價水平來看,均高于全國平均房價水平。根據數據測算,2019年超大城市商品房平均價格為19019/平方米,特大城市為13480/平方米,型大城市為12058/平方米,分別是全國平均房價的2.041.451.30倍。這些城市的房價漲幅也明顯快于全國平均漲幅,住房矛盾更加突出。與2010年相比,超大城市、特大城市、型大城市平均房價分別上漲94.1%105.6%90.3%,均快于同期全國房價85%的平均漲幅,特別是9個特大城市,漲幅比全國快20.6個百分點。

        房價過高、租房困難、市場混亂成為制約大城市住房領域高質量發展的重要因素。從人口流動類型上看,91個大城市中有54個城市都屬于人口凈流入類型,特別是城區常住人口在300萬以上的28個城市中,僅有2個城市為人口流出型,其余26個城市都屬于典型的人口凈流入型,住房問題也最為突出,這將是2021年房地產市場的重要關注點。

        在調控思路上,除了堅持前期房價調控的基礎上,預計會更加重視保障性租賃住房建設,土地供應向租賃住房建設傾斜,集體建設用地和企事業單位自有閑置土地也將積極探索建設租賃住房。在租購同權方面,將逐步提高租房群體在享受公共服務上的同等權利水平,并規范發展長租房市場。

        4.部分先行指標預示樓市存在平穩回落可能

        我國城鎮化進程已進入中后期,城鎮新增常住人口連續4年保持下降。當前,我國城鎮化進程已進入中后期,城鎮新增人口規模將緩慢下行。2019年,城鎮新增常住人口1706萬人,連續四年保持下降,平均年降幅為6.16%。預計未來城鎮人口凈增量仍有可能保持回落。作為房地產需求的重要組成部分,城鎮化進程將直接影響到市場的整體規模。

        土地購置和新開工面積等先行指標保持小幅回落。從新開工面積和土地購置面積兩個先行指標來看,土地購置面積在2011年達到峰值,近年來保持波動下降態勢。商品房新開工面積在2013年達到階段性峰值,隨后連續四年低于峰值水平,直至2018年和2019年,受政策和市場的雙重影響,新開工面積規模才再創新高。但當前支撐房屋新開工保持增長的環境已經發生改變,特別是三道紅線的監管新政將基本終結企業的快速周轉經營模式,企業的新開工意愿將會受到影響,預計未來房屋新開工將保持回落態勢。

        城市更新模式從拆舊建新功能完善轉變。十三五期間,棚戶區改造作為保障性住房建設的重心,是支撐整個房地產市場保持快速增長的重要因素。隨著去庫存任務的基本完成和城鎮化進程的深入推進,棚戶區改造開始向老舊小區改造轉變。與棚戶區改造的征收——拆遷——建設模式不同,老舊小區改造是在保留現有小區的基礎上,通過改造完善小區配套和市政設施,提升社區的養老、托育、醫療等公共服務水平,改善居民居住條件,構建縱向到底、橫向到邊、共建共治共享的社區治理體系。城市老舊小區改造不僅不會派生出住房需求,反而會因為小區生活環境的提升而吸引部分住房需求進入,對新建住房市場形成擠出,預計新增房地產需求會穩中有落。

        綜合以上多方面因素,房地產市場整體或將面臨天花板,但房地產業與國民經濟其他行業的發展協調性、均衡性將有所增強。

        四、2021年房地產市場展望

        2021年,隨著疫情防控常態化和疫苗研發的持續推進,房地產市場將逐步擺脫疫情影響,保持平穩增長態勢。受2020年房地產單邊上行走勢的影響,2021年房地產市場指標將會呈現出前高后底、逐月回落的走勢特征。根據有關預測模型,結合當前經濟形勢及房地產政策走向,預計2021年全年房地產市場保持平穩增長,基本以個位數為主,個別指標會出現小幅回落。主要指標預測情況如下:

        2 2020-2021年全年房地產主要指標預測情況

        單位:億元,萬平方米

        1.商品房銷售面積出現小幅回落

        2021年在經濟穩步恢復背景下,剛需和改善性需求會繼續穩步得到釋放,但釋放程度會有所減緩,加上2020年房地產銷售面積基數呈現前低后高的趨勢,因此,2021年房地產銷售面積同比增速大概率會呈現前高后低的趨勢。同時,房住不炒使得投資性購房需求進一步遏制,租房市場的完善和租購同權的推進也使得需求者更加理性,不排除出現小幅下跌的可能。整體來看,預計2021年全國房地產銷售面積會小幅下跌0.7個百分點,銷售額保持低速增長,增長5.1個百分點。

        2.房地產投資增速將達4%左右

        隨著國內疫情得到有效控制,疫情對房地產市場的影響進一步減小,房地產投資將會保持平穩增長。一方面,在建項目工程將的投資慣性和保障房建設的提速將對房地產開發投資形成有力支撐。另一方面,2021年開始全面執行的三條紅線融資新規使得房地產企業的資金壓力有所上升,企業拿地將更加謹慎,土地購置和新開工面積在2020年保持小幅回落也預示著明年投資增速將有所回落。預計2021年房地產投資增長3.9%,比2020年回落2.4個百分點。

        3.房價整體保持平穩微升態勢

        2016年年底的中央經濟工作會議首次提出房子是用來住的,不是用來炒的的定位后,地方政府嚴格落實房地產調控的主體責任,實施因城施策措施,實施精準調控,房價漲幅得到有效控制,多數年份房價保持個位數增長。隨著十四五規劃建議和中央經濟工作會議接連繼續強調房住不炒,房地產市場預期更加清晰,全國房價整體保持基本平穩,維持窄幅波動、輕微上升趨勢,預計全國整體房價漲幅在5%左右。同時,隨著房地產區域分化程度的進一步加劇,房價分化將更加明顯,人口持續流入、經濟發展潛力充足、交通優勢明顯的城市和地區仍存在上漲壓力,保持較快增長,但那些人口持續流出、經濟發展潛力不足、交通位置偏遠及前期漲幅過大的地區存在房價調整可能,需警惕城市房價慣性下降帶來的風險。

        4.房地產市場區域分化進一步加劇

        隨著我國城鎮化進程進入中后期,城鎮人口規模將告別單邊增長,進入存量博弈階段,城市競爭力和吸引力成為驅動人口流動的重要因素。隨著區域發展戰略的實施和國土空間開發保護新格局的構建,經濟和人口將進一步向城市化地區集聚,中心城市和城市群的帶動作用更加突出。充足的就業空間、良好的公共服務、便利的交通成為吸納人口的關鍵因素,也成為支撐房地產市場繼續繁榮的關鍵因素。房地產市場結構性需求差異會進一步體現,經濟韌性強、人口流動性強的長三角、珠三角地區市場表現將會更好,仍保持增長,但部分人口流出明顯的地區可能會出現負增長。具體來看,預計長三角、珠三角、京津冀、成渝等城市群和重點都市圈周邊會有更好的發展,其他地區需更多關注房地產市場過度調整的風險。

        (作者:國家信息中心信息化和產業發展部 高聚輝、楊穎,刊發于《房地產動態》2020年第24期)

         

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